Cinq peurs hypothécaires qui méritent une vraie réponse

L’hypothèque vient souvent avec son lot de questions et d’inquiétudes. Est-ce que comparer plusieurs prêteurs risque d’affecter mon crédit? Faut-il absolument 20 % de mise de fonds? Que se passera-t-il si je dois vendre avant la fin de mon terme? Ces préoccupations sont légitimes. Mais entre ce qu’on entend et ce qui s’applique réellement à votre situation, il peut y avoir une grande différence.

Dans cet article, nous revenons sur cinq craintes hypothécaires parmi les plus courantes afin de faire le tri entre les faits, les nuances et les fausses croyances.

En matière d’hypothèque, la meilleure façon de les apprivoiser reste souvent la même : poser les bonnes questions et regarder les chiffres.

Une mise de fonds de 20 % permet d’éviter l’assurance prêt hypothécaire. Ce n’est pas pour autant le minimum exigé. La mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat, puis de 10 % sur la portion située entre 500 000 $ et 1,5 million de dollars. La prime d’assurance s’ajoute alors au prêt.

Plusieurs outils peuvent aussi accélérer la constitution de la mise de fonds : le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), le Régime d’accession à la propriété (RAP) ou encore un don familial documenté par une lettre de don.

Attendre d’avoir 20 % peut être la bonne décision, mais ce qui compte, c’est de comparer les deux scénarios chiffrés plutôt que de présumer que l’un est forcément meilleur que l’autre.

La réponse dépend surtout du type de taux. Avec un taux variable, la pénalité correspond généralement à trois mois d’intérêts. Avec un taux fixe, elle correspond le plus souvent au plus élevé de deux montants : trois mois d’intérêts ou le différentiel de taux d’intérêt. C’est ce second calcul qui peut devenir important, et sa méthode varie d’un prêteur à l’autre.

Plusieurs options permettent aussi d’éviter ou de réduire la pénalité : transférer le prêt vers une nouvelle propriété (transférabilité), le faire prendre en charge par la partie acheteuse, utiliser les privilèges de remboursement anticipé prévus au contrat ou renouveler par anticipation à un taux combiné.

Autrement dit, la pénalité se prépare en grande partie au moment de signer, bien avant d’avoir à la payer. Si un déménagement, une séparation ou un projet est envisageable au cours des prochaines années, c’est une information à partager dès le départ.

Le refus d’une institution n’est pas le refus du marché. Chaque prêteur applique ses propres critères, et certains profils sont évalués très différemment d’une institution à l’autre : travail autonome, revenus de commissions, nouvel emploi en période de probation, dossier de crédit marqué par un événement passé.

Il existe aussi des prêteurs alternatifs. Leurs taux sont plus élevés, mais ils peuvent servir de solution transitoire le temps de consolider un dossier. Et parfois, la bonne réponse est « pas tout de suite ». Elle devient alors utile si elle s’accompagne d’un plan précis : quoi corriger, dans quel ordre et dans quel délai.

Pour être admissible, vous devez démontrer votre capacité à rembourser au plus élevé de deux taux : 5,25 % ou le taux de votre contrat majoré de deux points de pourcentage. Ce test réduit le montant maximal auquel vous avez accès. Il vous donne aussi une marge de sécurité si les taux augmentent au renouvellement.

Ce qu’il ne mesure pas, c’est votre budget réel. Les frais de garde, les déplacements et les projets personnels n’apparaissent pas dans le calcul. Une préautorisation vous indique un maximum ; c’est à vous de déterminer le montant avec lequel vous êtes à l’aise.

Une précision utile au renouvellement : depuis novembre 2024, une personne dont le prêt n’est pas assuré et qui change de prêteur à l’échéance, sans augmenter le montant emprunté ni la période d’amortissement, n’a plus à se requalifier au test de résistance. Comparer à l’échéance est donc plus accessible qu’on le croit souvent.

La plupart de ces craintes se dissipent avec une conversation de trente minutes et des chiffres réels. Avant de reporter un projet ou de signer un renouvellement, prenez le temps de vous poser ces trois questions :

• Savez-vous exactement ce que coûterait la sortie de votre hypothèque actuelle si votre situation changeait ?
• Avez-vous comparé au moins une autre offre lors de votre dernier renouvellement ?
• Connaissez-vous le montant auquel vous êtes admissible aujourd’hui, et celui avec lequel vous seriez réellement à l’aise ?

Si l’une de ces réponses vous échappe, discutons-en. Votre situation n’a pas besoin d’être parfaite pour commencer la conversation.

Note : Pour une stratégie personnalisée, il est essentiel de collaborer avec votre courtier hypothécaire et votre conseiller financier, car chaque situation est unique et doit être traitée au cas par cas.
Note 2 : Si vous n’avez pas de planificateur financier, de conseiller financier ou encore un conseiller en sécurité financière, appelez-nous; on connaît les meilleurs!

Note 3 : Sources : Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) ; Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), ligne directrice B-20 ; Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ; gouvernement du Canada, CELIAPP et RAP ; Equifax Canada et TransUnion Canada.