Votre première propriété ne devrait peut-être pas être une maison

Pendant des générations, le parcours semblait tout tracé. Étudier. Trouver un emploi. Acheter une maison. La rembourser pendant 25 ans. Puis recommencer. Mais si cette façon de faire n’était plus la meilleure aujourd’hui ?

Le marché immobilier a profondément changé. Les prix ont augmenté beaucoup plus rapidement que les revenus et, pour plusieurs premiers acheteurs, devenir propriétaire semble maintenant hors de portée. Pourtant, la question n’est peut-être plus « Quelle maison puis-je me permettre ? », mais plutôt « Quelle première propriété me permettra de bâtir le plus rapidement mon patrimoine ? » Et ces deux questions n’ont pas toujours la même réponse.

Imaginez maintenant deux acheteurs qui disposent chacun d’une mise de fonds de 75 000 $. Le premier achète une résidence unifamiliale. Le second achète un duplex qu’il habite. Quelques années plus tard, les deux auront probablement profité de l’appréciation du marché immobilier. Mais l’un d’eux aura également bénéficié de revenus locatifs, d’une accumulation de valeur nette potentiellement plus rapide et d’un actif pouvant ouvrir la porte à d’autres stratégies financières. C’est là que plusieurs découvrent que leur premier immeuble n’était pas leur objectif. C’était leur tremplin.

Avec les années, la valeur nette accumulée peut parfois servir à financer l’achat d’une résidence familiale tout en conservant l’immeuble comme actif générateur de revenus. D’autres investisseurs utilisent le renouvellement hypothécaire pour restructurer leur financement, améliorer leurs liquidités ou réinvestir une partie de leur valeur nette dans un nouveau projet. Selon leur situation, certains peuvent également mettre en place des stratégies fiscales avancées, comme la mise à part de l’argent (« cash damming »), afin d’optimiser leur structure financière. Bien entendu, ces stratégies doivent toujours être analysées avec un courtier hypothécaire et un comptable professionnel agréé (CPA), puisqu’elles dépendent de la traçabilité des fonds et des règles fiscales canadiennes.

C’est d’ailleurs l’une des plus grandes différences entre un propriétaire et un investisseur. Le propriétaire voit souvent son hypothèque comme une dette. L’investisseur la voit comme un levier. Le propriétaire cherche le paiement le plus bas. L’investisseur cherche la structure la plus performante. Le propriétaire demande : « Quel est le meilleur taux ? » L’investisseur demande : « Quelle stratégie me permettra d’acheter la prochaine propriété ? » Cette nuance peut sembler subtile. Pourtant, elle transforme complètement la façon de bâtir un patrimoine.

Évidemment, acheter un immeuble locatif comme première propriété ne convient pas à tout le monde. Il faut être prêt à gérer un immeuble, choisir soigneusement les locataires, comprendre les coûts d’exploitation et mettre en place une structure de financement adaptée à ses objectifs. Acheter un immeuble uniquement parce qu’il génère des loyers est rarement une stratégie gagnante.

Ce qui crée réellement la richesse, ce n’est pas seulement l’immeuble. C’est l’ensemble des décisions prises avant l’achat… puis pendant les dix ou vingt années qui suivent. Acheter sa première propriété est probablement l’une des décisions financières les plus importantes d’une vie. La vraie question n’est peut-être plus : « Quelle maison ai-je envie d’acheter ? » Mais plutôt : « Quelle première propriété me donnera le plus de possibilités pour réaliser tous mes projets futurs ? » Parfois, la meilleure première maison… n’est pas une maison.

Note : Pour une stratégie personnalisée, il est essentiel de collaborer avec votre courtier hypothécaire et votre conseiller financier, car chaque situation est unique et doit être traitée au cas par cas.
Note 2 : Si vous n’avez pas de planificateur financier, de conseiller financier ou encore un conseiller en sécurité financière, appelez-nous; on connaît les meilleurs!